万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bè形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字i)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字chéng)为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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