文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn复活的作者是谁，复活的作者是谁)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜复活的作者是谁，复活的作者是谁藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhè复活的作者是谁，复活的作者是谁ng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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