饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标(biā35c到底有多大，35c是多少o)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值35c到底有多大，35c是多少(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén35c到底有多大，35c是多少)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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