文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(s无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理hǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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