导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dā虎门销烟发生在哪里n)单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比虎门销烟发生在哪里近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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