近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gā三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人o)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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