饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zh木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢ōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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