导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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