导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(ch莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义éng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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