文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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