5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(sh东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作é)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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