万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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