近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REIT三公里是多少米，三公里是多少米s陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回三公里是多少米，三公里是多少米报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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