饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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