5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(c桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号hǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(ch桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号ū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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