OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wē青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗i)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiān青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗g)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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