万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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