文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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