万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗>　　

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

　　

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