万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

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　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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