万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在200传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些8年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(z传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些hí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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