“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下(xià)的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行选择(zé)，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一个很明显的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业(yè)内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是(shì)，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全(quán)健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于(yú)房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观(guān)的(de)预判未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊的(de)特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本(běn)身储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它(tā)的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张(zhāng)速度让(ràng)人(rén)感觉又(yòu)回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司(sī)的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是(shì)以同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业(yè)绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都(dōu)表(biǎo)现了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业(yè)绩的(de)持续增长，和(池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布(bù)局重点移(yí)至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发只是房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料(liào)端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对(duì)下(xià)游细(xì)分中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发(fā)现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天(tiān)下(xià)，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报(bào)均增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务(wù)为(wèi)例，它在(zài)中高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价(jià)的(de)公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容(róng)易(yì)一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做(zuò)到(dào)提价难(nán)度是非常(cháng)大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊