饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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