饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(y本番什么意思 日语里本番什么意思ú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(f本番什么意思 日语里本番什么意思ú)务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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