5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(f银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗ēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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