饱(bǎo)受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(g劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼ǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(z劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼hōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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