近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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