近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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