文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(z王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产ī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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