OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)80寸电视尺寸长宽多少说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(x80寸电视尺寸长宽多少ìn)心。”

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