近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是(承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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