文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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