文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(教师一年的工作日有多少天，一年有多少周dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工教师一年的工作日有多少天，一年有多少周节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yí教师一年的工作日有多少天，一年有多少周n)行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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