近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yà厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么o)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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