5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”91是质数吗，95是质数吗strong>

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)91是质数吗，95是质数吗国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(91是质数吗，95是质数吗shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）