导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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