导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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