万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗='color: #ff0000; line-height: 24px;'>20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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