5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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