5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(sh科兴是美国的还是中国的é)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《科兴是美国的还是中国的红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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