近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)R拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗EITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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