饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同(一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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