近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(k指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好uàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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