一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么这么(me)重要？首(shǒu)先(xiān)二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核(hé)弹级”政(zhèng)策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在(zài)“认真”实施这(zhè)条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳的一举(jǔ)一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手房(fáng)回(huí)暖，然后二手房(fáng)回暖有(yǒu)利于(yú)深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价”正(zhèng)式结(jié)束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案价和(hé)评(píng)估(gū)价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方(fāng)文件。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息，目长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规则进行，但(dàn)不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不(bù)用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深圳一口气公(gōng)布(bù)了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山(shān)、福田、宝安中(zhōng)心区(qū)的高价(jià)盘，直接按(àn)照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导价来计算长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心首付、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这(zhè)两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的(de)房(fáng)子，如(rú)果不“指导”，可(kě)以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款支(zhī)付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接(jiē)让大批量(liàng)买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房(fáng)参(cān)考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续(xù)跟进。事(shì)实也确(què)实证明了，这条政(zhèng)策(cè)的(de)“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安(ān)居客的(de)统计，实(shí)施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手(shǒu)房(fáng)更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)，其他(tā)的泥(ní)沙俱下(xià)。

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　　深(shēn)圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家(jiā)研究中心(xīn)数据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记(jì)录，相较(jiào)2020市(shì)场(chǎng)高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发(fā)布当月相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低于(yú)及接(jiē)近参(cān)考价的(de)房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真实(shí)经历其中的人，才能深切的(de)感知(zhī)其威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东(dōng)，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农(nóng)三年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒(méi)体推测(cè)，如果(guǒ)案例(lì)属实，买(mǎi)家(jiā)的(de)实际购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有(yǒu)成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到(dào)了(le)太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房山(shān)区试(shì)点多子女家庭和(hé)职住平衡家(jiā)庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的(de)3月份70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了(le)，其(qí)他二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能(néng)更(gèng)急。3月份(fèn)，两部门联合(hé)发文，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施(shī)，这是(shì)一(yī)条被(bèi)广(guǎng)泛好评的(de)新(xīn)政(zhèng)。对于激活二手房交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近(jìn)日更是(shì)指出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识，从字(zì)面理解一下这(zhè)两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不(bù)行(xíng)了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在路上...

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