5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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