饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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