5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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