“现在(zài)的房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标(biāo)季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗p>

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的(de)销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是否也是业(yè)内最(zuì)低(dī)的；这些都是我们(men)看重的季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的(de)仍(réng)是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的(de)预判未(wèi)来市场(chǎng)，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地(dì)块也(yě)实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快(kuài)速(sù)了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度(dù)并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的(de)近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也(yě)会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在(zài)困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的(de)物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到提价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

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