文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(sh馈赠的意思āng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂馈赠的意思尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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