万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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